在西安71宗住宅用地供应，开启土拍热潮之下，西咸新区再度跟进，发布《西咸新区（咸阳区域）2023年度第一批次出让住宅地块详细清单》。

在大部分购房者对西咸置业略有抗性的当下，西咸本轮土拍能否带动西咸楼市回暖？

【资料图】

亦或者，在现下西咸新区大部分项目纷纷出现打折的背景下，本轮土拍楼面价＆未来房价会有新走势？带来新趋势？

值得大家关注！

25宗住宅地块供应

近7成是商品住房用地

根据地块出让信息，西咸新区这一批住宅地块具体出让时间拟在4月7日至5月14日，更多的出让信息可以关注官方动态，四海为家也将在第一时间为大家带来一手报道。

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根据地块信息来看，这次公示的西咸新区（咸阳区域）住宅地块详细清单中，共计公示了25宗住宅用地详情，占地面积约2071.5亩。

地块涉及了5个区域，泾河新城和秦汉新城两个区域推出的住宅地块数量较多，分别有9块和8块，其次是空港新城有6块。

看到这个数据后，不少人心中会有疑惑，沣东新城和沣西新城为什么供应土地较少？

事实上从此前西安71宗住宅用地供应数据中，就能看到沣西、沣东和能源金贸区有15宗用地公示，数量较多。

一个题外话:

这次公示的土地是咸阳行政区域范围内西咸新区的土地，但从地块位置来看，属于西安直管区范围内。

从这次西咸新区的25宗地的公示信息来看，能够发现有2个特点。

1.商品住房用地近7成，其余是安置商品房。

和西安71宗土地出让信息不同，这一次西咸新区25宗住宅用地里，有近7成是商品房用地，其余有3成左右是安置商品房。

就安置商品房住宅用地来看，8宗主要分布在泾河新城和秦汉新城内，其中泾河新城9宗出让地块中，有6宗都是安置商品房用地，而秦汉新城有3宗安置商品房用地。

事实上安置商品房用地的出让增多，一定程度上对区域来讲也是在促进发展的。

大量的安置商品房用地出现，意味着泾河新城和秦汉新城短期内也将拥有更多可开发可利用的土地，进一步提升区域的配套、产业等建设，加快发展。

2.低容积率地块数量占据近一半。

就地块的容积率信息来看，虽然2.5和2.8容积率的地块数量不少，但对比西安普遍的2.5和2.8容积率地块来讲，西咸25宗住宅用地中2.0及以下容积率的住宅用地，共有12个，即将占据一半。

这意味着后续这些地块入市都将打造更低密的住宅产品，相对也能提供更优的人居生活氛围。

而需要注意的是，秦汉新城有2宗住宅用地容积率仅有1.3，从地块公示的建筑高度来看，规划不超过13米，这意味着后续将大概率打造进阶改善的低层住宅。[page]

这其中，地籍编号XXQH-WB03-18目前已经挂出地块出让信息，挂牌截止时间5月16日。

丨XXQH-WB03-18地块位置图

从地块关联信息来看，紧邻大秦文明园和渭河生态带，东侧是启迪项目，距离中国铁建长河天骄府也不远，且附近有秦汉中学，距离地铁14号线秦宫站在1公里以内，是比较优质的住宅地块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在“北跨”的价值加成以及地块本身所处的优质地块加持之下，相信秦汉新城这宗低密品质住宅用地，也会吸引一波房企的关注。

忽然被冷落的西咸

能否在这一次翻身

2017年初，乘着西安楼市红利，西咸新区开启了高速发展征途。

在彼时，政府工作报告中提出：“支持大西安建设，将西咸新区划归西安管理，将有效拓展发展空间、创新城市发展方式、提升城市能级、放大辐射效应，使西安自改革开放以来历史上第一次拥有了大西安的格局和体量。”

丨西咸新区实景图

而在随后，西咸新区的发展就如开挂一般，“国家级新区”+“西安管理”+“三轴三线”的利好光环，让产业、投资、人口迅速流入。

发展太快，往往过犹不及。

西咸的楼市就在这样的背景下，没有及时踩住刹车，飘了起来。

短短3年时间，西咸房价从17年的8000元/㎡沣东随便挑，到19年的1.8万/㎡沣东没得选。

这样的快速变化，让不少购房者开始傻眼，原本只是图沣东离高新近，可以享受高新外溢效应的同时，抢占价格洼地。

这样的矛盾点，开始让购房者冷静下来，重新审视西咸新区，再加上西咸新区的非限购影响、区域管理细分不明确、产业和投资价值重归主城区等问题，让西咸新区开始熄火。

丨西咸新区实景图

这也导致不少“透支预期“的高价项目，不得不打折出售或封盘。

但说实话，这样的变化，西咸新区的发展并不是如大家说的投资不落地、产业不进入、人口不聚集，而是西咸新区太大。

产业和投资的落地并不像小板块一样集中，而是分散在5大新城中，导致投资和产业红利分散，并没有集中体现。

再加上在全运会以及高新第三次创业，西安的发展开始重点布局西南-东北，也让西咸新区热度出现下降，购房者和投资回归主城区。

于是，“产业＆投资”落位不明显+热度回归主城区，让西咸新区成为大家主动忽略的置业选择点。

但，需要注意的是，在这一轮国土空间规划发展下，西咸新区很有可能会发生转变！

在《规划》中提到，要全力推动西咸新中心建设，通过高标准构建南北沿复兴大道纵贯沣东新城、秦汉新城和空港新城的新轴线，塑造现代西安形象新标杆。

这其中沣东新城已经先一步发展，界面也已经初步呈现，而秦汉新城和空港新城作为塑造现代化西安形象的新标杆，目前除了区域的产业和配套资源外，通过优质住宅产品吸引人口进入，促进城市界面的进一步更新也是重点。[page]

因此从这次的住宅用地公示信息来看，两区域也有不少住宅地块供应。

同时，在“北跨”的价值助力之下，作为“西安北跨战略核心聚集区”的泾河新城也在积极发展，就目前来看诸多安置商品房用地就是一个信号，为了后续有更多可供发展的土地。

而回到西咸新区现阶段的发展来看，这次住宅用地清单出炉无论从价值还是价格来看，后续会存在两个方向的变化。

主动降低地价促进成交

此前的发展过程中，西咸新区势头正猛，因此从土地市场的表现来看，有不少地块被房企高价竞得。

而现阶段在整个房地产市场进入平静期下，如果这一波土地出让中有较多土地主动降低价格促进成交，那一定程度上是为了吸引更多资源进入，吸引房企促进人口流入，从而通过人口聚集进一步发展产业和配套，带动整个区域发展。

同时，也将区域价格进行重置合理化，与西安主城区形成明显阶梯差，形成“外溢”吸引力，提升区域竞争力。

价格不变保持价值

另外一种现象则是保持原本的价格，进行土地出让。虽然短期内或许会因为价格问题遭遇流拍可能，毕竟现阶段发展过程中更多人的目光还是以主城为主，在主城和西咸价格差距不大的情况下，更乐于选择主城。

但对于西咸新区来讲，后续不断的发展也将让更多人看到价值，并且随着主城和西咸发展的增速不同，西咸依然会成为主城“外溢”的首选。

在价格稳守的状态下，形成西咸新区价值的吸引力，促进人口流入，进而形成产业、投资等进驻，完成更优的价值循环。

对于西咸新区首批土地供应，你觉得土地价格会有怎样的变化？文末留言和我们一起聊聊吧~~~