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中交地产（000736）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司所从事的主要业务

报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。

公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。

（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析

2023年上半年，受宏观环境影响，全球经济增长乏力，国内投资、消费恢复动力不足，房地产行业形势整体依然较为严峻，上半年土地市场延续低迷态势，购房者置业情绪偏低，房地产市场供需两端整体仍然比较低迷。虽然行业仍面临挑战，但行业发展机遇仍在，中央明确房地产行业支柱地位，强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位，房地产行业积极政策趋向明朗，7月中央指出“我国房地产市场供求关系发生了重大变化”，要求“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，政策体现了促进行业回暖复苏的导向，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计下半年房地产市场适度放松的调控政策将陆续出台，工具也将会趋于多元化。房地产行业从高速增长阶段转变到合理平稳发展阶段，从“高杠杆、高周转”的粗放式发展转变为“高品质、高效益”向管理要效益的发展模式，适应行业新规则的企业将获得发展机遇。

（三）报告期公司经营情况回顾

1、基本情况

报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。

财务指标方面：截至2023年6月30日，公司总资产1,411.12亿元，较上年末增长2.77%，归属于上市公司股东的净资产27.18亿元，较上年末下降17.47%；2023年1-6月实现营业收入87.63亿元，较上年同期下降29.57%，利润总额为-3.28亿元，归属于上市公司股东净利润为-5.69亿元。

经营指标方面：公司在2023年1-6月（全口径）实现签约销售面积100.29万平方米，较上年同期减少3.57%；实现签约销售金额214.62亿元，较上年同期增加4.69%；实现销售回款金额246.38亿元，较上年同期增加26.35%；2023年1-6月（权益口径）实现签约销售金额153.92亿元，较上年同期减少6.15%；实现销售回款金额177.9亿元，较上年同期增加24.41%。

营销工作方面：公司积极抓住房地产行业逐步恢复的窗口契机，提升销售质量和回款效率，多措并举开展未回款压减工作，上半年全口径签约销售额和回款额较去年同期稳中有升。

品质管控方面：持续推进工程制度体系“废改立”，推动智慧工程平台落地，全面提升工程管理标准化、数字化、信息化水平；对所有在建项目实行了全覆盖的安全质量环保督导巡检，排查各类安全质量环保问题与风险源；稳步推进创新研发，围绕住宅产品线升级，打造体系化、个性化、科技化、可持续化的产品谱系；围绕央企实力、产品创新、服务升级等核心价值点，聚焦品牌发声，不断提升中交地产品牌知名度和影响力。

运营管控方面：按照“统筹监控、分级实施、分级考核”的原则，有序推进项目全周期管理，通过对投资效益、开发效率、品质保证、风险管控等核心内容开展全过程管理，进一步建立健全了公司开发过程管控体系，推动实现项目开发过程受控、达到投评预期、实现投资效益最大化的目的。

公司治理方面：持续建设公司治理体系，进一步完善法人治理结构，明晰董事会、党委会、总裁办公会权益关系，持续优化组织架构，健全适应公司高质量战略目标所需的发展体系；首次发布公司ESG报告，加强环境与社会风险管理，推动公司可持续发展能力提升；拓展融资渠道，积极开展公开市场融资，上半年成功发行公司债、中票、供应链ABS，保障了公司现金流安全，融资结构、期限与成本持续优化，财务管控能力持续提升。

深化改革方面：强化战略引领，完成公司《“十四五”战略规划》，进一步明确发展战略、目标和路径；深化制度改革，以项目全生命周期管理为出发点，推动公司人员、薪酬市场化改革；在“保交楼、保民生、保稳定”的政策背景下，发挥A股上市公司优势，公司在2023年上半年启动向特定对象发行股票工作，2023年6月6日，公司向特定对象发行股票事项的申请获得深圳证券交易所审核通过。2023年6月27日，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中交地产股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》。

党建工作方面：公司以开展主题教育为契机，凝聚共识，坚定信心，夯实基础建设，为推动党的方针政策和决策部署落实提供重要依托，引导党员及党务工作者提高政治素质和专业能力，以高质量党建引领保障公司高质量发展。

2、累计土地储备情况

截至报告期末，公司持有房地产项目115个，项目总建筑面积3,112万平方米，期末累计已竣工面积1,610万平方米，在建及待建面积1,504万平方米。

（三）下半年重点工作安排

保障主营业务稳健发展。总部部门牵头统筹，合理进行资源调配，区域、城市公司做好业务发展主体工作，项目公司主动配合，层层压实责任，保证完成全年经营任务；科学严谨做好投资研判，强化市场动态监测，优化投资流程机制，加强投资合作，掌握重点城市市场和行业新变化新趋势，更好地适应政策及市场变化；优化销售策略，提升回款效率，强化费用管控，以项目利润、现金流为导向，动态调整营销策略，加快销售去化；紧盯项目交付，确保项目按时完成，保质保量达成竣工交付，不断提升项目品质、产品交付质量和客户满意度；夯实成本管控，强化战略采购，不断提升采购管理和供应链管理水平，严控目标成本，有效开展降本增效工作。

推动改革创新赋能。根据公司“十四五”规划工作要求，做好执行跟踪，衔接经营计划和预算，做好规划的动态调整，确保规划在生产经营工作中落实落地；持续完善公司治理体系，规范权责边界，进一步落实董事会职权，全面实行经理层职业经理人管理，科学合理设定年度和任期考核指标，推进落实薪酬改革方案和激励制度，构建多通道人才发展机制，巩固改革成果。

抓好重点专项工作。继续推动项目全生命周期方案的编制与评审，确保方案落地，实现项目全周期管理、风险全方位监控和指标全面落实；推进做实资产，对于有效、优效资产，加快项目周转速度，尽快实现资金回笼，对于滞重资产，充分利用市场化手段，加快处置盘活；持续深入开展好品质提升专项工作，完善品质管控制度建设和制度落地执行；依法合规推进非公开发行股票工作，进一步优化资本结构。

防范化解重大风险。加强资产负债率、带息负债等关键指标管控，做好资金接续，确保债券按期足额兑付、债务到期偿还，防范财务风险；着力构建以合同管理为主线、法治建设为保障、风险内控为手段、合规管理为底线的法治管理体系，防范合规风险；抓实抓细安全生产各项工作，排查安全风险隐患，压实各管理主体安全生产主体责任，提升风险防范能力和应急处置能力；加快构建由纪检、巡视、审计、财务、法务等组成的一体化大监督体系，完善监督体系建设，以强有力的监督保障公司决策部署执行到位。

以政治建设为引领持续提升党建质量。深入贯彻党的二十大精神，全面加强党的领导，落实“高质量发展深化年”工作要求，实现党建与生产经营相融合，推动建立党建工作不断围绕服务公司改革发展中心任务的工作格局。

二、核心竞争力分析

一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。

二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司经营活动的正常开展。

三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。

四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。

三、公司面临的风险和应对措施

1、外部风险：房地产行业仍处于调整中，购房者信心不足，外部环境更趋复杂严峻和不确定，房地产市场运行面临的政策环境虽然有放松预期，但传递至市场预计尚需一段时间；经营环境方面，房地产企业投资力度和盈利能力下滑，行业分化加剧。

应对措施：紧跟宏观政策导向，积极应变，主动求变，分析趋势，因城施策，主动契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展模式，严控成本管理，提高品牌竞争力，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。

2、内部风险：公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，仍有不小的差距，资产负债率近年来有所改善，但仍然偏高，商业运营整体专业能力偏弱，滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏

观调控等客观因素影响，公司品控管理的精细化水平、创新研发水平仍待提升。

应对措施：对标行业领先企业，向管理要效益，向品质要效益；投资工作进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，提升产品设计品质和营销能力，落实成本管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营能力。[page]