前两天，带粉丝去看了下奇槎板块，最新在售动态如何，帮大家分析下。

说一手前，我们先来看几套奇槎二手的成交：

时代香海彼岸，由于小三房货量太多和受到新房竞争， 特别是新房某颂 ，从年前到现在一直在踩踏，

【资料图】

最近成交了不少二手，区域内销售第一，但价格都很低， 三房2.1万左右，116方四房也才卖2.2万左右， 有点惊讶，虽然不是正规四房，但这个价格可是近3年新低呀， 等于19年之后买这里的客户都基本沉了。

最近有一套低楼层三房，总价190万，单价2.2万，

最近中介疯狂带看34次， 估计很快成交了。

而绿城桂语兰庭，也一样，年前有一套 ， 100㎡三房两卫，225万，毛坯，单价2.25万 ，非常笋了，因为其他的业主普遍 挂2.6万左右 。

关键是这套房子业主是2018年，四年前买的，发票价235万， 光票面上就亏了10万 ，如果算上利息、契税，各种杂费加起来， 可能亏了50万左右 ，业主说要换回桂城。

这个业主属于 典型的买在高位，卖在低位！ 不过年前几套业主笋盘，出完货后， 绿城的价格上来了，目前四房基本都是300万以上。

新房在售价格如何？

01

保利和颂：户型很炸，主打刚改

在售产品：8栋9栋 ，86-119-121-143㎡户型

售价：

86-119方 ， 均价2.3-2.4万

121-143方， 均价2.4-2.5万

和颂小区不大，户型做得很靓，有些中海的味道，目前定价也不算贵， 开盘的两栋楼，都基本清完了 ，我们周末过去带客，项目还是挺热闹的，证明这个价格还是有市场的。

在保利拿这块地之前，我已经料到了打法，可以看下链接：

剖析保利奇槎两块地，一个卷刚需，一个卷豪宅，奇槎越来越有出息？

保利和颂预计本周开盘，周边二手有活路吗？

这块地最大的缺点， 就是周边的不利因素比较多 ，南面加油站，西侧是石啃垃圾压缩中转站，北侧也是垃圾站加公厕，西侧还有桂澜路，会有些噪音影响，刚需要看菜下饭。

学校方面，对应环湖东小学，初中惠景中学，周边配套小型需要依靠鄱阳城，大型需要依靠鹏瑞利商场， 目前奇槎底商最旺的还是在时代香海彼岸，5年了该小区入住率在6-7成左右。

02

泰丰千玺湾：小户型已卖完，主打改善

在售产品：3栋，6栋 ，124-133-142㎡户型

售价：均价2.4-2.8万

泰丰最近卖的还挺不错的，奇槎片区新房的销冠，项目该盘占地约3.6万㎡，由7栋高层住宅组成，总户数988户。

目前小户型97方已经清完了，主要剩下四房，124-143方四房，泰丰的户型很有特点，户型使用率杠杠的，同等面积比别人多半个卫生间。 [page]

泰丰最大的缺点 ，有些人会介意48层超高层，门口绿景东路过车比较多，噪音影响， 另外南侧还有部分村居，没办法拆迁，南侧楼栋低层影响视野， 还有项目距离地铁稍微远了些，不太方便，不过奇槎都没地铁。

我个人觉得，泰丰缺点都不算太大，别忘了这块地，地价可是将近1.7万，泰丰当年还是抢过来的，而且当时开盘价格都要去到2.6万-3.2万， 亚艺板块认可度太高了，奇槎只剩3块宅地了。

03

五矿崇文金城：现楼，全盘仅剩50套不到

在售产品：全盘不到50套， 103-115复式4房

售价： 均价2.3-2.6万

五矿位置其实也不错，小区是叠墅+洋房组成，有花园有游泳池，复式做的还是不错的，层高近6米，方正实用，高层视野可望东平河， 以后就是望着地标三龙湾壹号 ，而且楼下就是环湖东小学非常方便。

五矿被吐槽最多的就是， 2梯8户设计（2层算一户，实际也是2梯4户），一字排开，有些业主觉得像公寓，不过不少年轻群体很喜欢，五矿卖到现楼，也是跟之前品牌没怎么宣传有很大关系，项目复式产品还是很能打的。

五矿地下的KFC如果开起来，因为对面是时代香海彼岸的底商，到时候这一片，

应该是奇槎人气最旺的地方。

04

绿城人才房，降价后也卖了不少

在售产品：18栋，19栋 ， 107-146方大三房，部分可改四房，毛坯

售价：均价1.9-2.2万

绿城人才房，最近也卖的不错，主要原因是降价了，之前宣传都是2字头起， 现在最低1.8万-1.9万都有，项目也是认清了现实，

绿城人才房并非一手房， 而是已经过户到国有企业名下，交易过户需要跟二手房一模一样， 但买家不需要承担中介费和个税，也不像买一手房那样需要1%的物业维修基金，

只需1.5%的契税， 如果是面积超过144方以上，则需3%的契税，并没有太多额外费用。

人才房实体楼栋

人才房销售中心

人才房资格：本科学历以上或者相关技能证明，要么就是佛山禅城一月社保或者半年佛山其他区社保。

其实不止绿城有人才房， 五矿和世茂都有一些人才房，只是都还没正式拿来卖。

人才房样板间实拍

接着说下奇槎拍地，奇槎未来就剩5块宅地了

1，三龙湾天珺北边鄱阳村厂房拆完后也是个宅地，旁边还有 1个商业（或学校）和1个宅地待开拍 ，不知道保利会不会拿来做连片开发，规划小学或商业有很大的不确定性。

2，绿城桂语兰庭，旁边还有一个望江的住宅小地块，

3，桂澜路加油站这侧有一块地，目前一分为二，这个地块算是里面最大的，

4，泰丰千玺湾，鄱阳城南侧有一块宅地 [page]

最后，关于奇槎我们说过很多次了：

尽管奇槎房价有回落，但区域内板块认可度比较高的，奇槎土地已经不需要炒作了，也是禅城能拿出来的顶配了，虽然没地铁，但是有学校， 板块内的四房值得重点关注，

奇槎现在主要客群 ：来自亚艺的改善，城南的刚改，桂城的改善，禅城的改善，这里改善四房300万起，三房200万左右，

现在越来越多的桂城客户置换到奇槎四房改善 ，区域内三四房价差会进一步拉大，当然也会存在一种情况， 次新与一手互相挤压出货，纯投资买刚需小三房要慎重，

而关于区域内的豪宅，我们认为豪宅和刚需市场是两个群体，两个市场， 豪宅也带不动刚需的价格，买豪宅圈层和品牌很重要。